100% Abschreibung in 12 Jahren auf den Sanierungsanteil ergibt eine sehr hohe Steuerersparnis.

Die Eigenheimzulage und die degressive Abschreibung für vermietete Neubauten gibt es nicht mehr. Die Lösung: eine Immobilie im Sanierungsgebiet. Denn diese bietet die höchsten steuerlichen Vergünstigungen.

Wie hoch sind die Abschreibungsmöglichkeiten?

Die steuerlich begünstigten Kosten können auf zwölf Jahre verteilt zu 100 % abgeschrieben werden (acht Jahre je 9 % und vier Jahre je 7 % nach §7h EStG). Bei Gebäuden, die vom Eigentümer selbst bewohnt werden, reduziert sich der Abschreibungsbetrag auf 90% (zehn Jahre je 9 % nach §10f EStG).

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt werden, um die steuerliche Entlastung zu erhalten?

• Das Anwesen muss in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet liegen.
• Das Gebäude weist Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 BauGB auf.
• Vor Beginn der Arbeiten muss eine Vereinbarung über die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nach § 177 Baugesetzbuch zwischen Eigentümer und Stadt geschlossen werden.

Wie funktioniert das Verfahren zur Anerkennung der Baukosten?

• Die durchgeführten Maßnahmen müssen den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechen.
• Bau- und Denkmalschutzrecht muss eingehalten worden sein.
• Nach Abschluss der Baumaßnahmen werden die entstandenen Kosten durch die Originalrechnungen belegt.
• Die Stadt prüft die entstanden Kosten und stellt die Bescheinigung aus, dass begünstigte Baumaßnahmen (keine Eigenleistungen) durchgeführt wurden und in welcher Höhe veranlasste Aufwendungen angefallen sind. Zuschüsse werden ebenfalls angegeben.
• Diese Bescheinigung wird dann im Rahmen der jährlichen Steuererklärung beim Finanzamt eingereicht.

Wer als Hauseigentümer im Sanierungsgebiet beabsichtigt sein Haus umfangreich zu modernisieren, sollte vorher ein Modernisierungsgutachten durch einen Architekten erstellen lassen.

Das Gutachten soll folgende Fragen beantworten:

1. Frage: Welche Mängel liegen am Haus vor?

Das ist eine Auflistung aller baulichen Mängel wie z.B. abgängige Fenster, rissige Fassaden, marode Balkone, fehlende oder unzureichende Wärmedämmung, veraltete Haustechnik, aber auch Mängel in der Aufteilung der Räume wie z.B. zu kleine Bäder, ungünstiger Wohnungsgrundrisse und Erschließung (Treppenhaus).
Das alles muss der Hauseigentümer sowieso wissen, wenn er eine Modernisierung plant.

2. Frage: Wie kann das Haus zukünftig genützt werden?

Hierzu werden zunächst, falls noch nicht vorhanden, Bestandspläne erstellt. Es wird überprüft ob, die Grundrisse zeitgemäß sind und inwieweit Veränderungen notwendig sind, z.B. Verkleinerung oder Vergrößerung von Wohnungen. In Zusammenarbeit mit dem Bauherrn und der Genehmigungsbehörde, bei einem Einzeldenkmal ist auch das Landesamt für Denkmalpflege zu beteiligen, werden diese Entwürfe aufgestellt.

3. Frage: Mit welchen Maßnahmen sollen die Mängel bei der Modernisierung beseitigt werden?

Auch das ist eine Auflistung der Maßnahmen – am besten entlang der Mängelliste. Bei den Maßnahmen gibt es in vielen Fällen mehrere Möglichkeiten, die Mängel zu beseitigen.

Nach der Modernisierung muss das Haus standfest sein (nicht jedes alte Haus ist das); es muss rundum dicht sein (Dach, Fenster, Fassade); es muss – so gut es geht – gegen Wärmeverlust gedämmt sein (dabei ist klar, dass nicht jeder Altbau so gut gedämmt sein kann wie ein Neubau, da muss man Kompromisse machen), aber eine optimale, energiesparende Heizung ist in jedem alten Haus möglich. Und natürlich soll das Haus bei der Modernisierung nicht sein Gesicht verlieren und sich wieder in die Umgebung einpassen.

4. Frage: Was kostet die Modernisierungsmaßnahme?

Es ist eine detaillierte Kostenschätzung erforderlich. Auf Grundlage der Kostenschätzung kann die mögliche Förderung ermittelt werden.

Das Gutachten muss von einem Architekten oder Bauingenieur, erstellt werden.

Dadurch wird bestätigt, dass das Haus keine wesentlichen Mängel mehr aufweisen wird, wenn die Modernisierung entsprechend dem Gutachten ausgeführt worden ist.

Das Beste: Das Modernisierungsgutachten ist für den Eigentümer ohne großes wirtschaftliches Risiko. Die Stadt übernimmt zunächst 2/3 der Kosten für das Modernisierungsgutachten auf der Grundlage eines Angebotes des Architekten oder Bauingenieurs. Wird die Modernisierung realisiert, übernimmt die Stadt auch das letzte Drittel der Kosten.

Den Planer kann sich der Eigentümer selbst aussuchen

Für Eigentümer, deren Anwesen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegen, stehen Fördermittel für Sanierungsarbeiten an Dach und Fassade zur Verfügung.

Das Fassadenprogramm für den Altstadtbereich regelt die Fördermodalitäten.

Es ist ein Zuschuss von 30 % der Gesamtkosten möglich, pro Anwesen maximal 35.000.- €.

Voraussetzung hierfür sind, dass ...

• eine Gesamtsanierung an Dach und Fassade durchgeführt wird, d.h. Beseitigung sämtlicher Missstände.
• Vorgaben des Baurechts, der Denkmalpflege und der Gestaltungssatzung der Stadt Bad Windsheim eingehalten werden.
• die Maßnahmen vor Beginn vertraglich mit der Stadt Bad Windsheim geregelt wird.

Seit 01.05.2016 kam hinzu, dass besonders bedeutsame Maßnahmen zur Schaffung der Barrierefreiheit, die auch entsprechend den öffentlichen Raum positiv beeinflussen oder prägen, bis zu 50 v. H. der zuwendungsfähigen Kosten je Einzelmaßnahme gefördert werden können, jedoch höchstens mit maximal 30.000,- €. Die Maßnahme ist dann förderfähig, wenn innerhalb des Gebäudes entsprechende Maßnahmen getroffen wurden bzw. werden, die das gesamte Erdgeschoss barrierefrei erreichbar machen.

Über ein Beratungsprotokoll wird der sanierungsbeauftragte Architekt den Gesamtzustand bewerten und Empfehlungen für förderfähige Sanierungsmaßnahmen an Dach und Fassade aussprechen.

Folgende Arbeiten können über das Fassadenprogramm bezuschusst werden:

• Maßnahmen an der Fassade (Gerüst, Putz, Anstrich, Beseitigung von Feuchteschäden)
• Einbau neuer Fenster, Schaufenster und Türen in altstadt- / denkmalgerechter Ausführung
• Anbringung von Fensterläden
• Maßnahmen an Dächern (Eindeckung, Konstruktion, Wärmedämmung, etc.)
• Fassadenbegrünung
• Einfriedungen, Hofgestaltung, Hofbegrünung, Entsiegelung, Einbau altstadtgerechter Beläge

Die gesamte Altstadt innerhalb der Wallgräben unterliegt dem Ensembleschutz, d.h. für sämtliche Arbeiten ist ein Antrag auf Erteilung einer Erlaubnis nach Art. 6 Denkmalschutzgesetz (DSchG) notwendig. Für genehmigungspflichtige bauliche Änderungen gemäß Bayrischer Bauordnung ist ein Bauantrag zu stellen.

Nach Vorlage des Erlaubnisbescheides bzw. Baugenehmigung kann der Eigentümer Handwerkerangebote für die festgelegten Sanierungsarbeiten einholen.

Auf Grundlage der wirtschaftlichsten Angebote wird zusammen mit der erforderlichen Baugenehmigung bzw. des Erlaubnisbescheides nach Denkmalschutzgesetz der Sanierungstreuhänder (BayernGrund GmbH, Nürnberg) eine Sanierungsvereinbarung für die geplanten Maßnahmen aufstellen, die den geplanten zeitlichen Rahmen, die Auflagen und Bedingungen und die Höhe des Zuschusses regelt.

Nach Abschluss dieses Vertrages kann mit dem Maßnahmen begonnen werden.

Bei der Durchführung der Bauarbeiten ist auch die Erbringung von Eigenleistung möglich, die ebenfalls förderfähig ist. Nach Fertigstellung der Fassadensanierung wird eine End- bzw. Erfolgskontrolle durchgeführt.

Für die Auszahlung des vereinbarten Zuschusses stellt der Eigentümer folgende Unterlagen zusammen:

• Handwerkerrechnungen
• Fotos vor und nach der Sanierung
• Gegebenenfalls Auflistung der Eigenleistung in Form eines Bautagebuchs

Nach Prüfung dieser Unterlagen durch den Sanierungstreuhänder wird der Zuschuss zeitnah, in der Regel innerhalb von 6 Wochen, ausbezahlt.

Als bereits vorbildlich durchgeführte Fassadensanierungen in der Stadt Bad Windsheim stehen z.B. Hainsergasse 1, Herrngasse 11, Am Hafenmarkt 2, Kumpfgasse 5, Pfarrgasse 18, Schwedenwall 5, uvm.

Der Erhalt und die Verschönerung unseres einmaligen historischen Altstadtkerns wird zur Erhöhung unserer Wohn- und Lebensqualität in der Altstadt führen und auch Gäste zum Verweilen und Bummeln einladen.

Bürger und Gewerbetreibende in der Innenstadt von Bad Windsheim sind hier als Träger unseres reichen kulturellen Nachlasses gefordert.

Die vorgestellte Bezuschussung von Fassadensanierungen ist ein Beitrag der Stadt um die Bereitschaft derjenigen, die ihr Haus sanieren und somit in ihre Immobilie und in die Altstadt investieren, zu unterstützen.

Altbauten prägen das Erscheinungsbild unserer Stadt und erzählen von der Entwicklung und Geschichte unseres Ortes. Nicht zuletzt deswegen sollten die Gebäude erhalten werden. Es ist zudem in vielen Fällen ökologischer und effizienter, bestehende Gebäude zu modernisieren als neue zu errichten – man spart Energie, Baustoffe und versiegelt keine Flächen.

Außerdem wurde durch die Stadt Bad Windsheim kürzlich eine Richtlinie aufgestellt, durch welche Eigennutzer bei der Modernisierung eines Gebäudes oder eines Miteigentumsanteils innerhalb der förmlich festgelegten Sanierungsgebiete mit verbesserten Fördermodalitäten unterstützt werden.

Ziel dieser Unterstützung ist es, Eigentümern und Familien, die in Bad Windsheim ihren Wohnsitz nehmen oder behalten wollen, die Modernisierung von Haus- und Wohnungseigentum innerhalb der förmlich festgelegten Sanierungsgebiete zu erleichtern. Damit soll der Abwanderung und Überalterung der Bevölkerung entgegengewirkt und eine bessere soziale Durchmischung erreicht werden.

Wann ist eine Gesamtmodernisierung notwendig?

Diese ist erforderlich, wenn erhebliche Missstände und Mängel an und im Gebäude vorhanden sind. Einige Beispiel hierfür sind: eine veraltete Haustechnik, keine sanitären Einrichtungen innerhalb der Wohnung, unpassende Wohnungsgrundrisse, kurz gesagt: zeitgemäßes Wohnen oder Arbeiten ist in dem Gebäude nicht mehr möglich.

Was bringt eine Gesamtmodernisierung?

Durch eine umfangreiche Modernisierung wird der Wert eines Gebäudes wiederhergestellt bzw. gesteigert und der Bestand für die nächsten Generationen erhalten.

Wohnen und Arbeiten auf aktuellem Niveau wird durch die Integration von technische Neuerungen, Komfortaspekte, Energieeffizienz und Optik ermöglicht.

Welchen Vorteil bringt dies?

Die Stadt unterstützt die Bauherrn durch die Bezuschussung des unwirtschaftlichen Teils der Modernisierungskosten und kann eine Bescheinigung für die erhöhte steuerliche Abschreibung gemäß § 7 h EStG oder § 10f EStG ausstellen.

Was ist zu tun, damit die Maßnahme bezuschusst wird?

• Vorlage eines Modernisierungsgutachtens bzw. eines Sanierungskonzeptes mit detaillierter Kostenschätzung
• Im Falle der Eigennutzung vollständig ausgefüllter Antrag über die Förderung der Modernisierung eines Gebäudes oder Miteigentumsanteils für die Eigennutzung innerhalb der förmlich festgelegten Sanierungsgebiete der Stadt Bad Windsheim, Auszug aus dem Grundbuch bzw. eine Kopie des Kaufvertrages sowie Kopie/n der/des Kindergeldbescheide/s
• Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung vor Beginn der Arbeiten
• Einhaltung des Baurechts, des Denkmalschutzgesetztes und der Städtebauförderungsrichtlinien
• Beseitigung sämtlicher Missstände an und im Gebäude

Beispiele einer vorbildlich durchgeführten Gesamtmodernisierung in Bad Windsheim sind unter anderem: Holzmarkt 9, Seegasse 8, Wassergasse 1

Viele Hinterhöfe und Freiflächen in der Stadt sind triste, zubetonierte Abstellplätze für Fahrzeuge, Mülltonnen und Gerümpel bzw. sind mit desolaten, störenden und ungenutzten Neben- und Rückgebäuden überbaut.

Ein phantasievoll begrünter Hinterhof bzw. Freifläche aber ist ein lebendiger Raum für Erholung, Sport und Spiel und für nachbarliche Kontakte. Eine Begrünung wirkt luftverbessernd, klimatisierend und lärmmindernd und tragen zur Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität bei. Aus wirtschaftlicher Sicht stellt sie auch eine Werterhöhung des Grundstücks dar.

Die Stadt unterstützt die Eigentümer bei der Schaffung von begrünten Hinterhöfen und ansprechend gestalteten Freiflächen durch Städtebauförderungszuschüsse.

Der Abbruch der nicht mehr benötigten Neben- und Rückgebäude wird mit bis zu 80 % der entstehenden Kosten bezuschusst. Bedingung hierfür ist die anschließende Gestaltung der entstandenen Freifläche. Die Möglichkeit zur Errichtung eines sinnvollen und zeitgemäßen Ersatzgebäudes für Abstellmöglichkeiten von Fahrrädern, Mülltonnen, usw. besteht und ist im Einzelfall mit der Stadt abzustimmen.

Die Gestaltung der Freiflächen und Hinterhöfe mit altstadtgerechten Materialen, heimischen Pflanzen und Gehölze, Obstbäume, usw. bezuschusst die Stadt mit 30 % der Kosten. Die Eigentümer haben damit die Möglichkeit, eine Oase der Ruhe, Erholung und Kreativität, aber auch von Spiel- und Sitzbereichen, zu schaffen.

Neben der Steigerung der Aufenthaltsqualität im Freien, ist der ökologische Aspekt einer Begrünung nicht zu vergessen. Laubbäume im Garten sorgen für eine Beschattung und Verdunstungskälte im Sommer, im Winter lassen sie Licht an das Haus. Sie binden CO2, bremsen den Wind, produzieren Sauerstoff und wirken als effektiver Feinstaubfilter. Laubbäume sind also für ein angenehmes Leben in unserer Stadt unersetzlich.

Geteerte Flächen erhitzen sich im Sommer stark und geben diese Wärme an die Umgebung ab. Bepflanzte Böden hingegen bleiben kühler, nehmen Regenwasser auf, geben es ans Grundwasser ab oder verdunsten es wieder und verbessern so das Klima spürbar.